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    上海年內首輪供地大幕重啟,首日出讓20宗地收金495億

    2022-06-02 09:51:00

      推遲約兩個月的上海2022年第一批集中供地,于6月1日大幕重啟。
      受市場等多方面因素影響,部分城市土地交易熱度仍未恢復,上海今年首次集中供地表現如何,倍受市場關注。
      此次上海共推出36宗地塊,總建筑面積425.19萬平方米,總起價806.5億元。在本批次集中供地首日,上海成功出讓20宗地塊,有16宗以底價成交,其余4宗溢價成交,其中3宗報價達到中止價進入一次報價階段。上海集中供地首日總成交金額約495.78億元。
      中指研究院土地事業部負責人張凱指出,盡管經歷了疫情和土拍延期,但并未對房企參拍熱情造成太大影響。從拿地企業性質來看,央企、民企、混合所有制企業以及地方國企均積極參與并有所斬獲。
      “上海供地首日,位于核心區域的項目,例如徐匯斜土街道、楊浦平涼社區的地塊,均溢價成交;拍地首日熱度不低,反映出房企對上海未來市場充滿信心。”張凱表示。
      招商蛇口連奪兩宗地
      上海年內第一批集中供地首日,招商蛇口成為最大贏家。
      6月1日下午,招商蛇口旗下上海寶琛置業以62.5億元底價,競得普陀中山北社區B3-16地塊。該住宅用地出讓面積3.61萬平方米,建筑面積9.68萬平方米,起始樓面價約6.46萬元/平方米。
      隨后,招商蛇口又聯手香港置地、徐匯城投斥資47.33億元,競得徐匯區斜土街道住宅用地。該地塊出讓建筑面積5.49萬平方米,起始出讓價43.2億元,起始樓面價7.88萬元/平方米。最終,招商蛇口聯合體競得該地塊,成交樓面價達8.63萬元/平方米,溢價率9.57%。
      另一宗總價較高的普陀區長風社區地塊,被宸嘉發展、寧波日興康生物工程聯合體,以63.7億元摘得。該商住地塊出讓建筑面積22.44萬平方米,起始樓面價2.84萬元/平方米。
      大華集團、中國鐵建、建發集團,則分食了幾宗金額不低的地塊。
      其中,民企大華集團以40.5億元底價,競得嘉定安亭國際汽車城宅地塊,該地塊起始樓面價1.9萬元/平方米。中國鐵建房地產則以22.11億元底價,競得松江泗涇鎮地塊;建發集團旗下蘇州兆坤房地產以21.96億元底價,奪得金山新城地塊。
      而浦東惠南東城區住宅用地,雖然出讓總價不高,但競爭較為激烈。
      惠南東城區地塊出讓面積3.67萬平方米,起始出讓價11.25億元,有3家房企報名競買。經過24輪競價,該地塊很快達到中止價,進入一次報價階段。最終,杭州大家房地產、浙江錢江房產集團聯合體在一次性報價階段以12.23億元競得上述地塊,樓面價1.67萬元/平方米,溢價率8.66%。
      此外,上海城投置地以10.27億元競得楊浦區平涼社區地塊,樓面價7.43萬元/平方米,溢價率1.78%。
      張凱認為,今日上海土拍整體開局良好,土拍首日結果基本符合預期。“無論是補倉還是計劃進入上海市場的房企,拍地之所以較積極,都是看好上海經濟復蘇前景的一種表現。”
      同策研究院研究總監宋紅衛認為,房企應抓住上海內中環及中外環間優質地塊的投資機會。
      “從上海各環線供需結構變化來看,內中環及中外環供需關系較緊張,供求比由2020年的0.94及1.11分別下降至0.59及0.62,是下降較大的兩個區域,供給存在一定缺口。由此,這些地塊具有較強投資價值。”宋紅衛補充道。
      土拍規則適度調整
      因疫情防控需要,上海于3月28日宣布,今年首批集中供地活動延期進行。
      5月26日,上海發布了重啟今年首次集中供地的通知,5月31日對交易活動做出具體安排,6月1日后展開交易活動。
      據上海土地市場官網披露,本次集中供地中,包括普陀區長風社區、中山北社區以及松江區泗涇鎮在內的16宗地塊僅有一名競買人。競買人于規定時間內通過網上受理平臺完成掛牌報價,無須至上海市土地交易市場。土地交易市場將按照出讓文件規定,根據其在掛牌期間報價確定成交價及競得人。
      而包括徐匯區斜土街道、楊浦區平涼社區、閔行區浦錦街道等在內的另外20宗地塊,有多名競買人。這20宗地塊將分別于6月1日、2日、6日、7日、8日出讓,每日出讓4宗用地,競買人需參加現場交易活動。
      值得一提的是,上海此次對拍地規則做出了調整。
      上海本次集中供地,取消招掛復合打分入圍方式,采用掛牌方式出讓,有效申請人即為競買人。這意味著報名并繳納保證金房企,均有出價資格。
      資金方面,上海此前對房企拍地資金要求較高,房企參加拍地受監管自有資金,為土地起始出讓價格的1.3倍。
      具體來看,房企參與上海土拍應繳納競買保證金和土地監管資金,競買保證金一般按土地起始價20%繳納,土地監管資金為起拍價的100%+10%溢價上限(即地塊中止價)。如拍地成功,土地監管資金將轉為地價款,否則將在1-7天內返還。
      但上海此次供地,對拍地監管賬戶凍資金額做出調整,賬戶中封存資金應不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。
      分析人士認為,這意味著拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍,有助于提高房企拿地積極性。
      此外,上海日前印發的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》,部分涉及房地產措施。
      其中,第29條提到,為促進市場健康發展,上海擬建立地產項目前期審批綠色通道,及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應,進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。對于新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費,可順延3個月繳納。
      保障土地要素供給方面,公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊,上海允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。為優化土地出讓條件,將合理確定住宅用地起始價,降低商業辦公用房自持比例。
      克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示,這些措施將對市場回暖和恢復市場信心,起到積極作用。 

    來源:財聯社

    編輯:滕珊

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