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    政策疊加效應尚未顯現,前4月商品房銷售量價齊跌

    2022-05-17 17:29:00

      盡管今年以來已有超百城發布樓市支持政策,但市場預期較偏弱,前4月商品房量價齊跌,銷售進一步下行。
      5月16日,國家統計局發布的全國房地產開發投資和銷售情況顯示,今年1-4月,商品房銷售額37789億元,同比下降29.5%;商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%。
      貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,隨著購房需求逐步釋放、市場去化加快、房企流動性風險出清,消費者對購買新房擔憂緩解,市場預期將得到改善。銷售端的好轉將提高房企投資開工的信心,拿地積極性也將恢復。
      市場仍處深度調整期
      4月以來,各地政策優化的節奏加快、力度加大,但在部分地區疫情反復等影響下,短期政策效果尚不明顯,房地產市場仍未走出深度調整期。
      2022年4月,商品房銷售額、銷售面積同比降幅均繼續擴大,同比分別下降39.0%、46.6%,降幅較3月分別擴大21.3個、20.4個百分點。
      “4月商品房銷售面積、銷售額絕對規模均為自2016年以來同期最低值,市場活躍度明顯不足。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。
      據央行5月13日發布的《2022年4月金融統計數據報告》顯示,4月份住戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元。其中,住房貸款減少605億元,同比少增4022億元。
      房價方面,易居研究院根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積測算,2022年1-4月全國商品房均價為9502元/平方米,漲幅為-10.8%。
      商品房銷售量降價跌的同時,住宅市場庫存仍在增加。
      國家統計局數據顯示,截至今年4月末,商品房待售面積55735萬平方米,同比增長8.4%;其中住宅待售面積同比增長14.8%,增速均比上月擴大0.6個百分點。
      不過,多位專家認為,全國層面的房貸降息有望改變銷售持續下行的局面。
      5月15日央行、銀保監會聯合發布通知,首套住房貸款利率下限調整為不低于LPR減20個基點,二套住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
      “雖然二套利率下限未調整,但前期多數城市已取消認房又認貸,換房需求按首套貸款執行,因此本次首套利率下限降低,給銀行留出房貸降息空間,有利于降低剛需和改善性需求購房成本。”許小樂告訴記者。
      貝殼研究院數據顯示,今年4月百城首套房貸平均利率5.17%,距離當前4.4%的下限仍有較大空間,預計未來更多城市房貸利率會調降。
      據中指院監測,年初至今全國已有超百城優化調整房地產政策200余次。
      “短期來看,需求端政策或繼續優化完善,市場信心有望逐步修復,但恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。當前部分熱點城市政策跟進節奏加快,購房者置業情緒有所修復,市場有望率先企穩。”陳文靜表示。
      諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為,隨著房地產政策效應逐漸顯現,預計6月后銷售數據有望迎來明顯回升。
      開發投資增速同比轉負
      值得關注的是,在去化難、庫存增加等因素影響下,房企投資意愿明顯不足。
      1-4月份,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%;其中,住宅投資29527億元,同比下降2.1%。
      “開發投資增速同比轉負,這是自2020年6月以來首次出現負增長。”陳霄表示,目前房企投資信心仍未恢復,根據當前的疫情形勢,預計5月開發投資增速仍難見回升。
      此外,2022年1-4月,全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%;新開工面積同比下降26.3%,降幅均較1-3月明顯擴大。
      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,開發投資數據下行,不僅對房地產業形成沖擊,也會對固定資產投資等形成沖擊。當前需要推動信貸政策、房企融資環境、銷售市場等持續改善。
      與此同時,房企資金壓力仍未緩解。
      統計局數據顯示,1-4月份,房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,國內貸款6837億元,下降24.4%;自籌資金16271億元,下降5.2%;定金及預收款15357億元,下降37.0%;個人按揭貸款8037億元,下降25.1%。
      從各項指標來看,除利用外資外,國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等同比均下滑,且同比跌幅呈擴大趨勢,其中定金及預收款降幅最大。
      “雖然監管機構強調加大房企流動性風險化解力度,但房企債務風險未得到有效改善,這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府、金融機構需要切實出臺房企債務解決的細則,如積極支持房企再融資,尤其是放開優質上市房企的并購融資,加快重點房地產企業風險處置。”許小樂說。
     

    來源:財聯社

    編輯:滕珊

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